Oproep kandidaten realisatie woningen volgens coöperatief model

Oproep: kandidaten voor realisatie woningen volgens coöperatief model

Met deze oproep gaan de stad Sint-Niklaas en Interwaas op zoek naar een partner om coöperatief wonen op de Paterssite te realiseren. De haalbaarheid van het project staat daarbij centraal.

De Paterssite is gelegen in het centrum van Sint-Niklaas op de hoek van de Leopold II-laan en de Truweelstraat, vlakbij het station. De site wordt herontwikkeld tot een kwaliteitsvol stedelijk binnengebied. De Heilig Hartkerk (Paterskerk) wordt gerenoveerd en zal ten dienst komen te staan van het gemeenschapsleven. Rond de publieke buurttuin wordt een woonontwikkeling voorzien met aandacht voor betaalbaar en sociaal wonen.

Het project wordt in goede banen geleid door het stadsbestuur in nauwe samenwerking met Interwaas. 

Voor de herinrichting van de Paterssite werd een globaal masterplan opgemaakt (goedgekeurd door de gemeenteraad op 25 maart 2016). In dat masterplan worden de basisprincipes van het kloosterleven (zoals collectiviteit, minimale impact en open enclave) vertaald tot een duurzaam samenlevingsproject.

Er werd door het stadsbestuur en Interwaas een beperkte offerteaanvraag uitgeschreven voor de herbestemming van de Paterssite. Het ontwerpteam dat gekozen werd, bestaat uit Stéphane Beel Architecten (architectuur), Landschaap (studiebureau voor landschapsarchitectuur), Mouton (studiebureau stabiliteit) en IRS (studiebureau technieken) (hierna: TV Paterssite).

De totale woonontwikkeling mikt op grootorde 32 woonunits. Er worden twee woonvleugels voorzien: een oost-westgebouw haaks op de Leopold II-laan en een noord-zuidgebouw haaks op de Truweelstraat rond een besloten, publieke kloostertuin. Het oost-westgebouw wordt ontwikkeld door de Sint-Niklase Maatschappij voor de Huisvesting (SNMH) die er een 12-tal units zal realiseren.

Het woonprogramma voegt zich in een echt duurzaam en innovatief stadsvernieuwingsproject in en bevat een variatie aan typologieën. De Paterskerk wordt omgevormd tot gemeenschapscentrum en neemt de huidige functie van zaal ‘Familia’ over. Wat betreft de publieke ruimte wordt er een intieme, rustige, natuurlijke maar publiek toegankelijke en doorwaadbare tuin gerealiseerd.

Eén van de ambities uit het masterplan is het voorzien van een collectieve woonvorm op de site. De snelle bevolkingsgroei, de nood aan betaalbare en kwalitatieve woningen evenals de veranderende gezinssamenstellingen betekenen een uitdaging voor de stad om op zoek te gaan naar alternatieve vormen. Er is nood aan nieuwe oplossingen die op een duurzame én betaalbare manier de voordelen van een stedelijke omgeving combineren met groen, rust, buitenruimte en comfort. Het noord-zuidgebouw is gereserveerd voor een alternatieve woonvorm.

In het kader van onderhavige oproep worden een aantal minimale randvoorwaarden gesteld waaraan geïnteresseerde kandidaten / hun projectvoorstel verplicht moeten voldoen:

 1.     De kandidaat is een (bestaande of in oprichting zijnde) coöperatieve vennootschap met als doel het aanbieden van kwalitatieve en betaalbare woningen.

 De coöperatieve vennootschap voorziet haar leden, de coöperanten, in hun woonbehoefte door betaalbare woningen aan te bieden tegen kostprijs. Dergelijke vennootschappen zijn democratisch georganiseerd en niet winst-georiënteerd. Via hun aandeel bezitten de coöperanten een deel van het collectief vastgoed, maar niet een welbepaalde wooneenheid: alle leden zijn samen eigenaar, elke hoofdbewoner is coöperant. Bovendien heeft elke bewoner-coöperant recht op een passende woning en levenslange woonzekerheid. Een wooncoöperatie stapt bewust af van de speculatieve woningmarkt: de coöperatieve vennootschap genereert geen winsten of werkingsmiddelen door verhandelen in patrimonium (kopen en verkopen), het doel is een beheer op lange termijn van het patrimonium. Bij stopzetting van de vennootschap gaan de middelen naar een soortgelijk doel.

De coöperatieve vennootschap is door de nationale raad van coöperaties erkend en onderschrijft de ICA-principes.

Onderhavig project veronderstelt dat de coöperatie minstens 30 jaar eigenaar van het gebouw blijft.

Kandidaten zijn bestaande coöperaties of minstens in oprichting en onderschrijven een ambitieuze doch haalbare langetermijnvisie.

 

2.     Het projectvoorstel onderschrijft het masterplan Paterssite, inclusief de opgenomen duurzaamheidsprincipes.

Het masterplan bewaakt de ruimtelijke kwaliteit van de herontwikkeling van de site. Elke ontwikkeling moet daar aan getoetst worden en de vooropgestelde ambities volgen. Extra aandacht gaat naar de duurzaamheidsprincipes (o.a. sociale duurzaamheid, duurzame mobiliteit, duurzaam bouwen, …). De verschillende duurzaamheidsambities worden op een geïntegreerde wijze verwerkt. De ambitie is passiefbouw, rekening houdend met de financiële redelijkheid van de maatregelen om tot passiefbouw te komen.

 

 3.     Het bestaande architectuurcontract met ontwerpteam TV Paterssite wordt overgenomen.

In navolging van de uitgeschreven wedstrijd voor de herbestemming van de Paterssite werd de opdracht gegund aan TV Paterssite. Aangezien de opdracht uitgeschreven werd voor het volledige ontwerp, de aanbesteding en uitvoering van de Paterssite dient het architectuurcontract met TV Paterssite overgenomen te worden. Zo kan tevens de beeldkwaliteit van de volledige ontwikkeling op de Paterssite bewaakt worden.

Het ereloonpercentage in hoofde van TV Paterssite ligt vast op 9,76% en omvat schetsontwerp, voorontwerp, definitief ontwerp, bouwaanvraag, uitvoeringsdossier/aanbesteding, evaluatie, uitvoering/leiding der werken en oplevering.

 

 4.     Het projectvoorstel kadert binnen de visie en principes van de Paterssite zoals ontworpen door TV Paterssite.

 Er werd door ontwerpteam TV Paterssite een visie opgesteld met de algemene concepten en uitgangspunten voor de ontwikkelingen op de site die onderschreven moet worden door de kandidaat. Volgende uitgangspunten moeten o.a. gerespecteerd worden:

 Drie gebouwen (kerk – sociaal – coöperatieve vennootschap) rond een publieke binnentuin

 a.     Alle gebouwen sluiten op elkaar aan qua materialisatie en stijl. De architect waakt hierover en bepaalt de uiteindelijke materialisatie. Dit om de eenheid op de site te bewaren.

 b.     Individuele wijzigingen aan de buitengevel of het buitenschrijnwerk door kopers zijn niet toegelaten. De gebouwen hebben een plat dak.

 c.     De gemeenschappelijke delen zijn ontworpen door de architect. Wijzigingen in de gemeenschappelijke delen zijn niet toegelaten. (bv. Voordeur kan niet verplaatst worden)

 d.     Uitzicht voordeur appartementen (slot en handgreep, materiaal, …) aan zijde gemeenschappelijke gang is ontworpen door de architect en is voor het hele gebouw gelijk. Geen wijzigingen toegelaten.

 e.     Buitenverlichting terrassen wordt door de architect gekozen en mag niet gewijzigd worden.

 f.       Terrassen (opbouw, principe, tegels, …) zijn voor het hele gebouw gelijk en kunnen niet gewijzigd worden.

 

Een verhoogde sokkel verbindt de delen = rondgang

 a.     De materialisatie, breedte en hoogte van de rondgang is bepaald en ligt vast.

 b.     De hoogte van de gelijkvloerse verdieping ligt hiermee ook vast.

 c.     Toegang tot de trappenhuizen van de woongebouwen of gelijkvloerse appartementen gebeurt van op deze sokkel. De toegang tot elke woning gebeurt overdekt.

 d.     Het binnengebied is autovrij.

 e.     De brandweer heeft toegang tot de binnentuin via de Leopold II laan.

  

De gebouwen worden losgeknipt van elkaar om doorzichten te geven.

 a.     De footprint van de gebouwen ligt vast.

 b.     Tussen de gebouwen wordt groen voorzien.

 c.     Doorzichten naar de achterliggende muur blijven voorzien.

  

De fietsenstallingen en eventuele toegang tot de ondergrondse parking bevinden zich op de kop van het gebouw aan de Truweellaan.

 De binnentuin is publiek. De tuin achter de gebouwen is mogelijks privatief of gedeeld. Er moet een ruimte vrijgehouden worden voor een kruiwagenpad achter de huizen Tabaksstraat.

 

De gebouwen:

 a.     Passiefbouw is de ambitie. Compact bouwen is uitgangspunt.

 b.     Kokers bevinden zich boven elkaar.

 c.     Het gebouw heeft een rationele structuur.

 d.     Akoestisch comfort conform de wetgeving (= normaal akoestisch).

 e.     Vloerpeilen zoals voorzien door de architect kunnen niet wijzigen.

 f.       Er worden geen noordgerichte appartementen toegelaten.

 g.     Elke woning heeft voldoende privacy maar ook zicht naar groen.

 

Ter illustratie wordt het schetsontwerp meegegeven, waarbij alle principes werden geïmplementeerd binnen het ontwerp.

 

5.     De inplanting van het project en de grootorde van het te realiseren aantal woonentiteiten liggen vast en dienen te worden nageleefd.

In navolging van het masterplan omvat de finale ontwikkeling op de Paterssite 3 bouwblokken: het te bewaren kerkgebouw, het nieuwe oost-westgebouw (haaks op de Leopold II-laan) en het nieuwe noord-zuidgebouw (haaks op de Truweelstraat). Het N-Z-gebouw is voorbehouden voor de ontwikkeling van een coöperatieve woonvorm.

De te realiseren woningen in dit N-Z-gebouw ligt in de grootorde van 20 entiteiten. Bovendien wordt er een gemengde typologie voorzien om een gevarieerd publiek aan te spreken en te komen tot een gemengde woongroep. De beoogde verdeling is als volgt:

 

1-slaapkamerappertementen:    50%

 

2-slaapkamerappartementen:    30%

 

3-slaapkamerappartementen:    20%

 

De geldende stedelijke voorschriften (minimale oppervlaktes, aantal fietsenstallingen, etc.) moeten steeds gevolgd worden.



6.     De vooropgestelde timing dient gerespecteerd te worden.

Onderstaande timing dient gerespecteerd te worden om de ontwikkeling van de volledige site niet onnodig te vertragen. Op die manier kunnen het oost-westgebouw en het noord-zuidgebouw  gelijktijdig ontwikkeld worden om de overlast voor de buren te beperken en bepaalde voordelen te behalen (bv. de werfzone en toegang tot de site is beperkt: indien de 2 gebouwen niet gelijktijdig door eenzelfde aannemer uitgevoerd worden zullen er bijkomende kosten zijn voor afsluiten werfzone en afbraak en heropbouw van de tuinmuur voor werftoegang). Minstens voor de cascobouw wordt er gestreefd naar een gemeenschappelijke aannemer.

Qua timing geldt als streefdatum om onmiddellijk na het bouwverlof van 2021 effectief te starten met de werken. De aanvraag van de omgevingsvergunning gebeurt binnen 6 maanden na afsluiten van de overeenkomst met de gekozen kandidaat.

 

7.     Het projectvoorstel moet inzetten op alternatieve mobiliteit door het voorzien van een gemeenschappelijke fietsenberging en het bijdragen in de aanleg van autodeelplaatsen.

Gelet op de centrale ligging van de Paterssite nabij het centrum van Sint-Niklaas en met het station op wandelafstand, wordt er ingezet op alternatieve mobiliteit. Zo kan particulier autobezit overbodig gemaakt worden. Concreet dient er een afgesloten gemeenschappelijke fietsenberging gerealiseerd te worden in het noord-zuidgebouw met plaats voor minstens zo veel fietsen als het mogelijke aantal bewoners en extra plaats voor bakfietsen. In navolging van de ambitieuze duurzaamheidsdoelstellingen van het project worden er op de site autodeelplaatsen gerealiseerd, waarvoor elke partner een aandeel dient bij te dragen. Indien er door de kandidaat voor de ontwikkeling van het N-Z-gebouw toch gekozen wordt voor private parkeerplaatsen, geldt er een absoluut verbod op bovengronds privaat parkeren en moet er minstens 1 parkeerplaats per woongelegenheid gerealiseerd worden.

 

8.     De terbeschikkingstelling van de woonunits wordt cijfermatig en concreet onderbouwd.

 Met het oog op het bewaken van de sociale duurzaamheid wordt een transparante en eerlijke visie op de berekening van de woonkost (huurprijs of alternatief) gevraagd. Hieruit blijkt de (financiële) haalbaarheid van het project. 

 

9.     De normen betreffende rolstoeltoegankelijkheid van appartementsgebouwen worden gehanteerd.

Om het gebouw bereikbaar, bruikbaar en bezoekbaar te maken voor rolstoelgebruikers worden de gemeenschappelijke delen van het gebouw integraal toegankelijk gemaakt. Ook in de private delen wordt een basistoegankelijkheid gegarandeerd.

 

10.  De kandidaat neemt deel aan een verplicht plaatsbezoek.

Om onduidelijkheden te vermijden en de complexiteit van de opdracht te vatten, worden kandidaten verplicht om deel te nemen aan een plaatsbezoek.  

Dit plaatsbezoek omvat een rondgang op de site en een algemeen informatiemoment en gaat door op vrijdag 7 februari 2020 om 11 uur. Kandidaten dienen hun aanwezigheid vooraf te bevestigen via info@interwaas.be.

 

11.  Minimale grondprijs en borg

De minimale grondprijs bedraagt 537.775 EUR, met een indexering volgens ABEX tot moment van verkoop. De footprint van het gebouw is ongeveer 819m² (zie schetsontwerp).

Andere formules dan verkoop kunnen overwogen worden op voorwaarde dat een positief effect op de betaalbaarheid wordt aangetoond.

Aan de geselecteerde kandidaat zal een borg worden gevraagd van 5.000 EUR.

 

***

Geïnteresseerde kandidaten worden verwacht zich kenbaar te maken voor 28 februari 2020 om 11u00. Hun projectvoorstel bestaat uit volgende onderdelen:

 -        De statuten van de coöperatieve vennootschap. Indien het een coöperatie in oprichting betreft, moet de vennootschap opgericht zijn in de eerstvolgende stap in de procedure.

 -        Een nota waaruit de visie en wijze van aanpak blijkt. Hierin wordt aangetoond dat de kandidaat kan en wil voldoen aan de gestelde randvoorwaarden en dat ook het beoogde project aan de randvoorwaarden beantwoordt.

 -        Een document waarin aangetoond wordt dat het project realiseerbaar en haalbaar is (inclusief financiële haalbaarheid). Bovendien worden de principes voor de huurprijsberekening (of alternatief) meegegeven.

De gevraagde documenten worden bezorgd via info@interwaas.be.

In eerste instantie bekijkt het bestuur de voorstellen en wordt er afgetoetst of het projectvoorstel en de kandidaat aan de gestelde randvoorwaarden voldoen.

De kandidaten die voldoen, zullen op de hoogte gebracht worden van het verdere verloop van de procedure. Er zal dan een uitgewerkt dossier gevraagd worden dat beoordeeld zal worden op basis van verschillende criteria, waaronder prijs, invulling en kwaliteit, planning, haalbaarheid, coöperatieve vorm en doelgroep.

 

***

 Bijlagen:

Bijlage 1: Masterplan deel 1 (pagina 1 - 100)

Bijlage 2: Masterplan deel 2 (pagina 101 - 191)

Bijlage 3: Bestekbundel

-        Bijlage 4: Schetsontwerp

B

 

 

 

 

BijlageGrootte
bijlage_1_masterplan_deel1.pdf12.54 MB
bijlage_2_masterplan_deel2.pdf7.04 MB
bijlage_3_bestekbundel.pdf847.01 KB
bijlage_4_schetsontwerp.pdf6.72 MB

© Interwaas 2009 - Lamstraat 113 - 9100 Sint-Niklaas - Tel: 03 780 52 00 - Fax: 03 780 52 09 - info (at) interwaas.be - Webdesign Pure Sign